Immobilienkauf auf Sardinien, Italien

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Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden und wissen auf Anhieb, dass eine große Anzahl an Fragen und Dingen geklärt werden müssen ehe man es sich in seiner Traumimmobilie gemütlich machen kann. Umso komplexer ist der Kauf einer Immobilie im Ausland. Italien ist ein sehr beliebter Ort für Immobilieninvestitionen, da dieser eine angenehme Ausgeglichenheit an verschiedensten Naturperlen bietet.

Neubauimmobilien in Italien. Foto von Kaste-Immobilien

Der Kulturreichtum und das Klima tun ihr übriges und so verwundert es nicht, dass der Erwerb eines Zweitdomizils in Italien in den letzten Jahren bei den Deutschen an Beliebtheit zugenommen hat. Auf der anderen Seite kann man auch ein stetiges Wachstum bei den Gewerbeimmobilien beobachten. 
In diesem Artikel möchten wir gerne einige, wichtige Fragen klären, die bei dem Erwerb einer Immobilie in Italien von Bedeutung sind. 

Was ist vor dem Kauf von Wichtigkeit?

Das italienische Recht unterscheidet sich wesentlich vom deutschen Recht, weswegen ein Mangel an Kenntnissen in Windeseile zu falschen Einschätzungen beispielsweise im Falle eines Abschlusses von Verträgen oder zu Fehlbeurteilungen bei der Steuerpflichtthematik führen kann. 
Wir empfehlen deswegen ausdrücklich jedem Käufer die Unterstützung durch einen Fachjuristen, wobei erwähnt werden muss dass der abschließende Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt werden muss. 
Wir schlagen vor, sich zeitnah an einen italienischen Notar zu wenden und auf der Seite der italienischen Notariatskammer können Sie den Notar anhand von Nachnamen, Stadt oder Provinz suchen:

https://www.notariato.it/it/trova-notaio

Wegen der sprachlichen Barrieren und der Verschiedenheit der Rechts- und Steuerbestimmungen zu jenen des Heimatlandes, ziehen es viele Konsumenten vor, sich beim Kauf einer ausländischen Immobilie, an einen Immobilienmakler zu wenden. 

Kaste Immobilien – seit 1977 im Immobilienverband Deutschland

Ein Makler, wie die Firma Kaste Immobilien mit mehr als 55 Jahren Erfahrung am internationalen Markt übernimmt wichtige und unterstützende Aufgaben, die Ihnen die Suche nach einer passenden Immobilie auf Sardinien erheblich erleichtern können:

  • Suche der passenden Immobilie anhand Ihrer Suchkriterien
  • Organisation der Besichtigungstermine vor Ort mit den Verkäufern
  • ordern von fehlenden Dokumenten
  • gemeinsame Begehung der Immobilie mit einem geschulten Blick z.B. für eventuell versteckte Mängel (Feuchtigkeit)
  • Verhandlungen mit dem Verkäufer über den Kaufpreis
  • Hilfe bei der Beantragung der Steuernummer
  • Empfehlungen von Notar oder Anwalt und Finanzierungsmöglichkeiten (Netzwerk)

Vor endgültigem Abschluss des Kaufvertrages sollte man jedoch noch einige Dinge klären und entsprechende Nachforschungen anstellen.

Ein Besuch beim Liegenschaftsregister (Registri Immobiliari presso l‘Ufficio provinciale dell‘Agenzia del Territorio – ex Conservatoria), bei dem in Italien alle Liegenschaften eingetragen sind bietet Klarheit über folgende Dinge:

  • Eigentumsverhältnisse (Privatperson oder Unternehmen; ist der verkäufer verheiratet? Besteht Gütertrennung?)
  • Rechte und Lasten (Belastung mit Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Beschlagnahmungen)
  • Grenzen, Oberflächen, Keller, Dach- und andere Nebenräume
  • Rechtsgeschäfte der letzten 20 Jahre

In Italien werden die Immobilien aus steuerrechtlichen Gründen auch beim Katasteramt erfasst (Agenzie del Territorio dei Registri Immobiliari, umgangssprachlich „catasto“). Dort wird der Katasterertrag (rendita catastale) festgestellt, der als Bemessungswert für die Ertragssteuer gilt, die der Inhaber zu zahlen hat. 

VORVERTRAG/COMPROMESSO DI VENDITA /PRELIMINARE

Üblicherweise wird in Italien ein Vorvertrag abgeschlossen. 

!Erst im Anschluß folgt der notarielle Kaufvertrag! Der Vorvertrag ist dennoch rechtlich bindend und sollte folgende Dinge beinhalten: 

  • genaue Festlegung der Liegenschaft mit Nebenräumen und Zubehör; 
  • genaue Angabe der Personalien der Parteien mit besonderem Augenmerk auf den Güterstand der verheirateten Vertragspartner;
  • Art der Anzahlung (normalerweise Bestätigungsanzahlung);
  • genaue Angabe des Kaufpreises und der Zahlungsweise, der Vorschüsse, Raten und der Zahlung des Restbetrages, welche in der Regel bei Unterschrift der notariellen Urkunde erfolgt;
  • Klausel hinsichtlich Übergabe der Liegenschaft; 
  •  Klauseln betreffend Hypotheken und Bindungen (mit Beschreibung der zu löschenden Hypotheken und Bindungen); 
  • Klauseln hinsichtlich urbanistischer Bestimmungen (der Verkäufer muss die Baukonzession und/oder -genehmigung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und allfällige Anträge auf Bausündennachlass liefern);
  • Aushändigung der Liegenschaftsregister-, Hypothekarunterlagen, der urbanisti-schen Unterlagen, allfälliger Mietverträge, der Hausordnung mit der Tausendsteltabelle von Seiten des Verkäufers.

In Italien ist es üblich, dass der Verkäufer oder Makler eine Anzahlung (acconto) verlangen um die Immobilie zu „reservieren“: dabei handelt es sich um eine Anzahlung von ca. 10-30% des Endpreises. In unseren Verträgen ist dies folgendermaßen geregelt: Sollte der endgültige Kaufvertrag nicht zustande kommen, kann der Verkäufer die Anzahlung behalten. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt dieser die doppelte Summe an den Käufer. Eine weitere Schadensersatzforderung ist dann also nicht möglich. 

Ein wichtiger Unterschied hierzu ist das Angeld (caparra). 

Wird im Vertrag lediglich von caparra gesprochen, wird darunter immer die Anzahlung mit Kaufverpflichtung verstanden.

Es gibt jedoch meist zwei Arten, die unterschieden werden:

  1. Caparra penitenziale (Reuegeld), bei dem das Angeld die Funktion eines Rücktrittsentgelts einnimmt. Der zurücktretende verliert das erbrachte Angeld, weitere Schadensersatzforderungen sind aber ausgeschlossen.
  2. Caparra confirmatioria (Bestätigunsanzahlung), es besteht das Recht auf Schadensersatz und sogar die Möglichkeit, die Durchführung des Vertrages (ggf. sogar mittels Urteil) zu fordern oder vim Vertrag zurückzutreten. Der Schadensersatz kann hierbei die Höhe des geleisteten Angeldes überschreiten.

Wir empfehlen Ihnen sich vor jeglicher Zahlung von kompetenter Stelle beraten zu lassen, da durch Zahlungen bindende Rechte und Pflichten entstehen. 

Der Kauf und der notariell beglaubigte Kaufvertrag

In Italien müssen die Kaufverträge vor einem Notar unterzeichnet werden, da dieser prüfen muss ob der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist, ob es, wie erwähnt, Lasten auf der Liegenschaft gibt und sorgt zudem noch für eine genaue Aufklärung der Parteien über den Vertragsinhalt bei Unterzeichnung. 

Der Endpreis mit entsprechenden Abzug der Anzahlung (falls eine geleistet wurde) wird in der Regel bei Vertragsunterzeichnung gezahlt. Im Kaufvertrag müssen selbstverständlich die genauen Zahlungsmodalitäten festgehalten werden.

Der Notar gibt nach der getätigten Beglaubigung die Eintragung des Eigentumswechsels in den verschiedenen Register in Auftrag:

  • Liegenschafts- oder Grundregister (Conservatorio dei Registri Immobiliari) 
  • Neues Grundkatastar (Nuovo catasto terreni-N.C.T.)
  • Städtebauliche Katastar (Nuovo catasto edilizio urbano, N.C.E.U.) 

Für die Beurkundung benötigen Sie die italienische Steuernummer (codice fiscale) beider Parteien, welche Sie bei einem der Bezirksämter oder beim jeweiligen italienischen Generalkonsulat in Auftrag geben.

Genauere Infos, auch zu Steuerbegünstigungen, gibt es im Ratgeber für Ausländer der italienischen Agentur der Einnahmen: 

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+tedesco/Leitfaden+fur+den+Kauf+einer+Wohneinheit-de/LEITFADEN%2BFÜR%2BDEN%2BKAUF%2BEINER%2BWOHNEINHEIT-Guida_Acquisto_Casa.pdf

Bitte beachten Sie, dass die Grundlage für die Notarkosten der Kaufpreis der Immobilie ist. 

Hier finden Sie eine ausführliche und informative Broschüre rund um den Notar in Italien in deutscher Sprache:

https://www.notariato.it/sites/default/files/Guida%20tedescoDEF.pdf

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie in Italien an?

„Bei einem Kauf in Italien fallen folgende Steuern an:

  • IVA (Mehrwertsteuer) 
  • Registersteuer, die 2% des Katasterwertes der Immobilie bei einem Hauptwohnsitz in Italien aber  9% im Falle eines Zweitwohnsitzes ausmachen (mindestens 1000€)
  • Hypothekensteuer, 50€ bei Kauf von einer Privatperson und 200€ bei Unternehmen
  • Katastarsteuer: 50€ bei Privatpersonen und 200€ bei Unternehmen
  • Erbschaftssteuer: falls die Immobilie vererbt wurde fallen je nach Verwandschaftsgrad 0-8% Steuern an

Besonderheit: Kauf von einer Baufirma

Die Baufirmen sind seit dem 21. Juli 2005 verpflichtet, für die Käufer eine Versicherung gegen Baumängel mit 10-jähriger Gültigkeit auszustellen und in ihnen eine Bankbürgschaft in der Höhe der im Voraus geleisteten Anzahlungen und Raten mit Gültigkeit bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages zu überreichen.

Worst Case Szenario mit einem Bauträger?

ACHTUNG: davon sind nur Baufirmen betroffen, die Baugenehmigungen/Baukonzessionen nach dem genannten Datum ersucht haben.

Bei allen anderen wird empfohlen, sich um die Ausstellung einer Bankbürgschaft zu bemühen oder mindestens die Restbetragszahlung erst mit Unterzeichnung des endgültigen, notariell beglaubigten Kaufvertrags anzusetzen. 

Ein mögliches Risiko ist der Konkurs der Baufirma. Welche Risiken erwarten Sie?

Das Worst Case Szenario ist sicherlich die Widerrufsklage nach dem Konkurs einer Baufirma. 

Das Gesetz sieht vor, dass der Verkauf einer Immobilie als ungültig erklärt werden kann, wenn dieser Verkauf zwei Jahre vor Konkurserklärung stattgefunden hat. 

In dem Fall kann die Immobilie bei einer Konkursversteigerung wieder verkauft werden und mit dem Ertrag werden die entsprechenden Gläubiger ausgezahlt. Ein Risiko dem angehende Käufer und auch die definitiven Eigentümer eingehen. 

Widerrufbar ist in dem Fall nur der definitive Kaufvertrag, nicht jedoch der Vorvertrag wobei es seit einigen Jahren die Möglichkeit gibt auch diesen Vertrag im Grundbuch vermerken zu lassen. So kann man sich als „bevorzugter Gläubiger“ gegenüber anderen Gläubigern im Falle einer Güterverteilung der Konkursfirma positionieren. 

Natürlich kann man der Baufirma auch eine Bankbürgschaft oder einer Versicherungspolice nahe legen, die im Falle eines Konkurses den Käufer absichern könnte. 

Welche Kosten kommen nach dem Kauf noch auf mich zu?

Der frisch gebackene Eigentümer muss sich natürlich noch Informationen zu Wasser, Gas, Strom, Müll und Telefon einholen und diese Angelegenheiten klären.

WASSER

Befindet sich Ihre Immobilie in einem Mehrparteienhaus, dann erfolgt keine Mitteilung des Wasseranschlusses, da in dem meisten Fällen der Vetrag auf das Mehrparteienhaus selbst ausgestellt ist. Der Hausverwalter hilft Ihnen in diesem Fall weiter. 

Ist Ihre Immobilie ein Neubau müssen Sie sich um einen neuen Wasseranschluß bemühen und einen Vertrag abschließen. 

Kaufen Sie die Immobilie von einem Vorbesitzer, der selbst schon einen Vetrag hatte, müssen Sie beim zuständigen Amt ein Formular ausfüllen um diesen zu übernehmen. GAS

Auf Provinzebene können Sie zwischen verschiedenen Anbietern wählen. In einigen Gemeinden finden Sie auch einige Anbieter deswegen ist es wichtig, dich bei den lokalen Anbietern genau über neue Abschlüsse, Verträge und dessen Übernahme zu informieren. 

Die meisten Anbieter verlangen bei Vertragsabschluss meist eine Rechnung eines anderen Dienstes wie Strom, Telefon und Erklärungen zu Ordnungsmäßigkeit der Heizungsanlage, sowie Vorschriftsmäßigkeit urbanistischer Bestimmungen der Immobilie. 

Wenn Sie einen Vertrag übernehmen, möchten die meisten Anbieter eine Rechnung des letzten Abnehmers und die Abmeldung des Anschlusses. 

STROM 

Sofern Sie eine Kopie Ihrer Steuernummer und Ihre Identitätskarte haben, besteht in italienischen Haushalten die Möglichkeit, aus dem „vinkulierten“ Strommarkt in den freien Markt zu wechseln und einen kostengünstigeren Anbieter zu wählen. 

Sollten Sie keinen neuen wählen, verläuft die Lieferung weiterhin über den aktuellen Anbieter zu den festgelegten Bedingungen. 

MÜLL

Hier muss eine Anmeldung in der entsprechenden Gemeinde erfolgen, in der sich die Immobilie befindet. Es erfolgt die Angabe persönlicher Daten, auch die Ihrer Immobilie und der Steuernummer. 

TELEFON

Auch hier ist die Wahl zwischen verschiedenen Anbietern möglich. Im Internet können Sie unkompliziert einen Angebotsüberblick bekommen und die für Sie passendste und günstigste Lösung finden.

Die neuen Telefonverträge können Sie auch telefonisch abschließen; hier die wichtigsten Anbieter:
Telecom Italia

Wind–Infostrada

Tiscali

Auf den ersten Blick wirken vor allen Dingen die steuerlichen Rahmenbedingungen etwas unübersichtlich, wir hoffen jedoch wir konnten durch unseren Beitrag einiges an Unklarheiten ausräumen und den Weg für Ihren Immobilienkauf ebnen. Andernfalls steht Ihnen das Team von Kaste-Immobilien gerne für Fragen im Detail zur Seite.


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